Calcul de la rentabilité locative 2026

La rentabilité brute se calcule simplement en divisant le loyer annuel par le prix d’achat du bien. Elle ne tient pas compte des charges ni des frais. La rentabilité nette intègre les charges non récupérables (taxe foncière, copropriété, assurance PNO, gestion locative), la vacance locative, les frais de notaire et les travaux. C’est un indicateur bien plus fiable pour évaluer la performance réelle d’un investissement.

La vacance locative correspond aux périodes où le logement n’est pas loué (entre deux locataires, travaux de remise en état). En moyenne, on estime la vacance locative à environ 1 mois par an, soit environ 5 à 8 %. Dans les zones très tendues (Paris, Lyon, Bordeaux), elle peut descendre à 2-3 %. Dans les zones moins demandées, elle peut atteindre 10-15 %.

Une rentabilité brute de 5 à 7 % est généralement considérée comme correcte. En rentabilité nette, viser au minimum 3 à 4 % est un objectif raisonnable. Au-delà de 7 % brut, l’investissement est considéré comme très performant, mais il faut s’assurer que le rendement élevé ne cache pas un risque accru (zone à faible demande, bien en mauvais état).

Les principales charges à déduire sont : la taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérable), les charges de copropriété non récupérables, l’assurance propriétaire non occupant (PNO), les frais de gestion locative (si vous déléguez la gestion, généralement 6 à 8 % des loyers), et l’assurance loyers impayés (GLI, environ 2 à 3 % des loyers).

Plusieurs leviers existent : négocier le prix d’achat, réaliser des travaux pour augmenter le loyer, choisir un régime fiscal adapté (LMNP, déficit foncier), réduire la vacance locative en soignant la qualité du bien et sa localisation, gérer soi-même plutôt que de déléguer, et optimiser le financement avec un effet de levier bancaire (emprunt à taux bas).