Calcul de capacite d'emprunt
Estimez le montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus, de vos charges et de la regle des 35 % du HCSF. Gratuit, instantane, sans inscription.
Calculez votre capacite d'emprunt
Salaire net + autres revenus reguliers du foyer
Credit auto, credit conso, pension alimentaire...
Votre capacite d'emprunt
Montant empruntable
201 383,20 €
Mensualite maximale
1 225,00 €
dont 57,06 €d'assurance
Taux d'endettement
35,00 %
Maximum recommande : 35 %
Cout total du credit
78 922,74 €
Cout total assurance
13 694,06 €
Montant total rembourse
294 000,00 €
Taux d'endettement
35,00 % / 35 %
Questions frequentes sur la capacite d'emprunt
Comment est calculee la capacite d'emprunt ?▼
La capacite d'emprunt repose sur la regle des 35 % du Haut Conseil de stabilite financiere (HCSF). La mensualite maximale que vous pouvez consacrer au remboursement de vos credits (y compris les credits en cours) ne doit pas depasser 35 % de vos revenus nets mensuels. A partir de cette mensualite maximale, on calcule le capital empruntable en appliquant la formule d'annuite inversee, en tenant compte du taux d'interet et de la duree du pret.
Quels revenus sont pris en compte pour la capacite d'emprunt ?▼
Les banques prennent en compte vos revenus nets mensuels reguliers : salaire net (avant prelevement a la source), revenus fonciers (generalement ponderes a 70 %), pensions de retraite, allocations permanentes et revenus d'activite non salariee (moyenne des 3 derniers exercices). Les primes exceptionnelles et revenus variables sont souvent pris en compte partiellement, voire exclus si leur regularite n'est pas demontree.
La regle des 35 % est-elle obligatoire ?▼
Depuis janvier 2022, la recommandation du HCSF est devenue juridiquement contraignante pour les banques. Le taux d'endettement maximal est fixe a 35 % (assurance emprunteur incluse) et la duree maximale a 25 ans (27 ans pour un achat en VEFA ou avec travaux importants). Cependant, les banques peuvent deroger a ces criteres pour 20 % de leur production trimestrielle, dont au moins 70 % reserves aux acquireurs de residence principale (et 30 % aux primo-accedants).
Comment augmenter sa capacite d'emprunt ?▼
Plusieurs leviers permettent d'augmenter votre capacite d'emprunt : rembourser vos credits en cours pour liberer de la mensualite disponible, augmenter la duree du pret (jusqu'a 25 ans), negocier un taux d'interet plus bas, reduire le taux d'assurance emprunteur en faisant jouer la concurrence, integrer un co-emprunteur pour cumuler les revenus, ou encore beneficier d'un pret a taux zero (PTZ) qui n'est pas comptabilise dans le taux d'endettement.
Quelle difference entre capacite d'emprunt et capacite d'achat ?▼
La capacite d'emprunt correspond au montant maximal que la banque peut vous preter. La capacite d'achat est plus large : elle inclut la capacite d'emprunt plus votre apport personnel. En revanche, il faut retrancher les frais annexes (frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier) pour obtenir le budget reel que vous pouvez consacrer au prix du bien. Par exemple, avec une capacite d'emprunt de 200 000 euros et un apport de 30 000 euros, votre capacite d'achat brute est de 230 000 euros, mais votre budget reel sera d'environ 213 000 euros apres deduction des frais de notaire dans l'ancien.
Qu'est-ce que la capacite d'emprunt ?
La capacite d'emprunt(ou capacite d'endettement) designe le montant maximum qu'un menage peut emprunter aupres d'une banque pour financer un projet immobilier, tout en conservant un niveau de charges compatible avec ses revenus. C'est le premier indicateur a calculer avant de se lancer dans une recherche de bien immobilier, car il definit concretement le budget dont vous disposez.
Connaitre sa capacite d'emprunt permet d'eviter deux ecueils frequents : viser des biens trop chers que la banque refusera de financer, ou se limiter inutilement en sous-estimant ses possibilites. Un calcul precis vous donne une base solide pour negocier avec les agents immobiliers et les banques en toute connaissance de cause.
Comment calculer sa capacite d'emprunt ?
Le calcul de la capacite d'emprunt repose sur un principe simple impose par le Haut Conseil de stabilite financiere (HCSF) : le total de vos charges de credit ne doit pas depasser 35 % de vos revenus nets mensuels. Ce taux de 35 % inclut tous vos credits en cours (credit auto, credit a la consommation, etc.) ainsi que l'assurance emprunteur du futur pret immobilier.
La formule de calcul
La mensualite maximale se calcule ainsi : Mensualite max = Revenus nets x 0,35 - Charges de credits en cours. A partir de cette mensualite disponible, on determine le capital empruntable en utilisant la formule d'annuite inversee :
C = M × (1 - (1 + t/12)-n×12) / (t/12)
Dans cette formule, C est le capital empruntable, M la mensualite maximale disponible (hors assurance), tle taux d'interet annuel en decimal et nla duree du pret en annees. Notre calculateur prend egalement en compte le cout de l'assurance emprunteur pour vous donner un resultat conforme aux exigences reelles des banques.
Exemple concret
Prenons un couple avec des revenus nets mensuels de 5 000 euros et un credit auto en cours de 300 euros par mois. Leur mensualite maximale autorisee est de 5 000 x 0,35 = 1 750 euros. En retirant le credit auto, il reste 1 450 euros disponibles pour le futur pret immobilier. Avec un taux de 3,5 % sur 20 ans et une assurance a 0,34 %, ce couple pourrait emprunter environ 240 000 euros. En ajoutant un eventuel apport personnel, on obtient la capacite d'achat totale.
Les facteurs qui influencent la capacite d'emprunt
Plusieurs parametres jouent un role determinant dans le montant que la banque acceptera de vous preter. Les connaitre permet d'optimiser son dossier et de maximiser sa capacite d'emprunt.
Les revenus du menage
Plus vos revenus sont eleves et stables, plus votre capacite d'emprunt augmente. Les banques privilegient les revenus reguliers : salaires en CDI (apres periode d'essai), pensions de retraite, revenus de la fonction publique. Les revenus variables (primes, commissions, revenus d'independants) sont souvent ponderes ou moyennes sur plusieurs annees. Les revenus fonciers sont generalement pris en compte a hauteur de 70 % pour tenir compte des charges et du risque de vacance locative.
Les charges et credits en cours
Chaque credit en cours (credit auto, credit a la consommation, credit renouvelable) reduit mecaniquement la mensualite disponible pour un nouveau pret. C'est pourquoi il est souvent judicieux de solder ses credits a la consommation avant de deposer un dossier de pret immobilier. Les pensions alimentaires versees sont egalement comptees dans les charges.
Le taux d'interet
Un taux d'interet plus bas permet d'emprunter davantage pour la meme mensualite. Chaque dixieme de point compte : sur un pret de 250 000 euros sur 20 ans, une difference de 0,3 % de taux represente environ 10 000 euros sur le cout total et modifie significativement la capacite d'emprunt. Comparer les offres de plusieurs banques ou faire appel a un courtier peut vous permettre de gagner en capacite d'emprunt.
La duree du pret
Allonger la duree du pret permet de reduire la mensualite et donc d'emprunter un montant plus important. Passer de 20 a 25 ans peut augmenter la capacite d'emprunt de 15 a 20 %. Cependant, la duree maximale autorisee par le HCSF est de 25 ans (27 ans en cas d'achat sur plan en VEFA ou de travaux representant au moins 25 % du cout de l'operation). Attention toutefois : une duree plus longue signifie egalement un cout total du credit plus eleve.
L'assurance emprunteur
Le taux d'assurance emprunteur impacte directement la capacite d'emprunt car, depuis les regles du HCSF, la mensualite d'assurance est incluse dans le calcul du taux d'endettement a 35 %. Reduire son taux d'assurance en faisant jouer la delegation (loi Lemoine) permet d'augmenter la mensualite disponible pour le remboursement du capital, et donc d'emprunter davantage. Un emprunteur jeune et en bonne sante peut obtenir un taux d'assurance inferieur a 0,10 %, contre 0,30 a 0,40 % pour les contrats de groupe bancaires.
Conseils pour augmenter sa capacite d'emprunt
Si votre capacite d'emprunt est insuffisante pour votre projet, plusieurs strategies peuvent vous aider a l'ameliorer de maniere significative.
Soldez vos credits en cours.C'est le levier le plus immediat. Rembourser un credit auto de 300 euros par mois libere immediatement 300 euros de mensualite, ce qui peut representer 50 000 a 60 000 euros de capacite d'emprunt supplementaire sur 20 ans. Si vous disposez d'une epargne suffisante, le calcul est souvent tres favorable.
Allongez la duree du pret.Passer de 20 a 25 ans reduit la mensualite et augmente le capital empruntable. Cela augmente aussi le cout total du credit, mais cette strategie peut etre pertinente si elle vous permet d'acceder a un bien mieux situe ou plus grand, dont la plus-value potentielle compensera le surcout d'interets.
Negociez le taux d'interet.Faites jouer la concurrence entre les banques. Un courtier peut souvent obtenir des taux plus bas grace aux volumes qu'il apporte aux etablissements partenaires. Chaque dixieme de point gagne sur le taux augmente votre capacite d'emprunt.
Optimisez votre assurance emprunteur.La delegation d'assurance (choisir un assureur externe a la banque) peut diviser le cout de l'assurance par deux, voire par trois. Cette economie se traduit directement en capacite d'emprunt supplementaire puisque l'assurance est incluse dans le calcul du taux d'endettement.
Integrez un co-emprunteur.Emprunter a deux permet de cumuler les revenus et donc d'augmenter considerablement la capacite d'emprunt. C'est particulierement avantageux lorsque les deux emprunteurs disposent de revenus reguliers et stables.
Utilisez les prets aides.Le Pret a Taux Zero (PTZ) pour les primo-accedants ou le pret Action Logement ne sont generalement pas comptabilises dans le taux d'endettement (ou alors partiellement). Ils permettent donc de completer votre financement sans grever votre capacite d'emprunt bancaire classique. Renseignez-vous egalement sur les aides locales proposees par votre commune ou votre departement.